老破小32万/㎡成交！一线城市学区房疯了！苏州老破小何去何从…

在苏州5万/㎡，可以买到什么样的房子？

放眼苏州市面上的新房，随便挑。

（图片来源网络）

但有的人手握同样的预算，却只配买一套老破小。

看到这是不是觉得人傻了？放着高档小区不要，花钱找罪受？

用不错的预算，买最差的房子，着实让人想不通。

到底是什么原因，让这群人手握高价却无视品质？

今天邀你一起，走进苏州高价“老破小”的世界。

苏州老破小5万+成交！撑起2020年苏州二手房成交半边天

今天，我在统计姑苏区近两年成交单价在5万/㎡以上的房源时发现，这些房源成交价越高、小区环境反而越差！

那么，在苏州5万+/㎡成交的老破小到底是何方神圣？

它，就是带有姑苏区名校学区的老房子。

这些高价成交的老破小基本都分布在学校周围，且生活配套、地铁配套也是一应俱全！可以说这些房子不仅教育资源优秀，还占据着苏州主城区的核心地段。

但所有的老小区都有着同样的通病，楼龄大，设计老旧，地上停车且车位数量很少，户型做不到南北通透，都是暗卫，房屋的居住舒适度大打折扣。

对于看惯了各种豪横新盘的我来说，实在有点“难以接受”，要是褪去学校这个大光环，真的很难让人静下心好好看房子。

这种“难以接受”的老房子，真的很抢手吗？

据贝壳数据统计，2020年苏州市姑苏区二手房成交套数为14689套，位列全市第一。而这些二手小区成交量有一大半，都是姑苏区的老小区。可以说，“老破小”成为了2020年苏州二手房成交的主力军！

造成苏州“老破小”如此抢手的最大原因就是一个确定的学区，为了这样一个读书机会，小面积户型的老小区，总价低，自然成为了香饽饽。

就比如姑苏双学区组合中，最为强势的沧浪实验小学+振华中学双学区房。这里的二手房普遍在5万/㎡以上，部分房源挂牌单价更是超6万/㎡！

看来名校资源成就了这些老破小，需求造就市场，如此抢手，貌似才合理。

当下买房常说产品为王，但“老破小”却靠着学校，打了把漂亮的翻身仗。

一线城市学区房暴涨！刷新房价天花板！

如果你经常关注楼市，会发现一线城市的很多学区房，真的太老了，楼龄还在不断增长。
很多学区房楼龄达到30年以上，只靠一个学位“续命”，却也频频卖出天价！
就在去年，位于南京鼓楼定淮门的新河二村一套建面41.51㎡的小面积房源进行拍卖，虽然该小区房龄已有30多年之久，但因为是树人双学区房 ，该套房源被疯狂竞拍、最终以单价9.8万/㎡的价格成交！令人咂舌！

深圳福田某一楼龄20年、约44平米老房子，因有着深圳实验小学和实验中学的顶级学位，最近小区某房源卖出了高达32万/平的单价，刷新深圳房价天花板。 面对如此突破常理的天价学位房，不少吃瓜群众纷纷调侃： “这个房子是能培养出未来诺贝尔奖得主吗？” “恕我直言，全国半数A股上市公司市值在这栋楼面前都是弟弟。” 广州的学位房同样不遑多让。 最近，广州一套不到6平米一房的学位房，卖出了65万的总价，折合单价11万/平。  可见，即便再奇葩的房子，只要有好学位的加持，都能卖得掉，而且还能卖出好价钱。
而且业主惜售心态加重，放出的房源不多，客多货少的情况下，即便你资金充足，够得上上车门槛，也一房难求。

还有的城市，孩子把新楼盘考成了学区房！

另一方面，影响学区房房价的，还有生源。
传闻广州市黄埔区的玉泉学校本次期末考试成绩位居考区前三，其学位对应小区有业主马上将房价提高5000元/平。 靠近中关村软件园的北京回龙观，很多在百度、新浪、网易、滴滴上班的码农，聚居于此，常住人口近30万。他们的孩子，一度把当地的昌平二中，拉升成为高考成绩最好的学校之一。
相反的，深圳某小区业主小孩期末成绩下降，拉低了小区楼盘价格。为了保卫小区房价，小区业主纷纷响应，挑选985、211学历的业主自发成立补课队。 最夸张的是上海，闵行区实行统考，结果闵华二的统考成绩只排名第9，引发附近小区抛盘，据说房价跌掉了300万！ 一场统考，让学区房“现形”，也给小区房价一记重拳。 现在的一线城市，房价涨跌已经跟学生成绩高度绑定。甚至，房价早已绑架了孩子。 
一开始，是因为名校学区能教出好成绩，因此名校学区房成为家长眼中的“高速列车”，抢破了头想要买到上车的车票。在这样失衡的供需关系的推动下，名校学区房的价格疯狂上涨。
而现在，许多中产新贵家庭，把一个个新楼盘的学校，逆袭而上，考成了学区房。

这场轰轰烈烈的房价保卫战，已经形成内卷之势，没有人能置身事外。

关于带学区的“老破小”到底能不能买的一些真心建议

就在最近，还有很多苏州买房人咨询我们，带有优质学区的老破小还能不能买？

我只能说：“甲之蜜糖，乙之砒霜”，用来形容这种老房子最合适不过了。

小面积、低总价、带学区的老破小对于购买条件和需求都能对应的上的人来说，当然可以买。但若是追求未来的增值潜力的话，我却并不看好！

要知道，在苏州正式实施“九年一学位”的政策后，苏州学区房流转的限制越来越严，交易周期将越来越长。

本身“老破小”的楼龄就已经高达20、30年之久，眼看着楼龄在继续以近十年为单位上升，等到下一个十年，还能有人接盘吗？

越来越多的人，不愿意再住“老破小”，大幅降低生活品质去屈就学位。

对单一功能的老破小学区房来说，楼龄就是悬挂的“达摩克里斯之剑”，危险不知道哪一天降临。

拐点到来，也许就是“老破小”的灭顶之灾。

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